HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ VÔ HIỆU KHÔNG KHI TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG?

Thực tế có nhiều trường hợp quyền sử dụng đất đã mang đi thế chấp tại ngân hàng để vay tiền, nhưng do làm ăn thua lỗ không có khả năng trả nợ gốc và lãi. Do đó, đành phải bán đất để trả nợ và ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền để giải chấp tại Ngân hàng. Vậy trường hợp tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng thì có xem hợp đồng đặt cọc vô hiệu không?
Để xác định hợp đồng đặc cọc có bị vô hiệu, có ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp hay không cần phải xem xét đầy đủ quy định của pháp luật của các giao dịch trên.
Căn cứ Điều 328 BLDS 2015 thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặc cọc được xác định rõ là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác chứ không phải là quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại Ngân hàng. Đồng thời, mục đích của hợp đồng đặt cọc là để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trong trường hợp này thì mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc là để nhằm mục đích giao kết, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không nhằm mục đích thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì hợp đồng chuyển nhượng chưa được ký kết, cùng với đó, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập theo quy định của pháp luật mà không liên quan, phục thuộc với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối với hợp đồng thế chấp, căn cứ Điều 317 BLDS 2015 quy định, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Như vậy đối tượng của hợp đồng thế chấp là vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản, tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai, tài sản đang cho thuê, cho mượn.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 8, Điều 320 BLDS 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp… ngoài ra luật không quy định về việc cấm bên thế chấp ký kết hợp đồng đặt cọc với người khác. Do đó, không phải trường hợp tài sản đang được thế chấp tại Ngân hàng mà sau đó chủ tài sản ký hợp đồng đặt cọc với người khác đều vô hiệu.