Bản án về quyền lợi tập thể nhà chung cư được lựa chọn đề xuất làm án lệ
Nhu cầu sử dụng điện, nước, thang máy… là những nhu cầu tất yếu của cư dân; để đảm bảo việc vận hành bình thường và vì quyền lợi chung, đòi hỏi cư dân phải thực hiện theo đa số.
Tại hội thảo Áp dụng và phát triển án lệ do Cụm thi đua số 3 TAND TP.HCM tổ chức vừa qua, 8 đề xuất án lệ từ đến từ các tòa án thuộc Cụm thi đua số 3 đã nhận được nhiều phản biện, góp ý.
Kết quả là 2 bản án đã được lựa chọn để tiếp tục đề xuất TAND Tối cao phát triển thành án lệ, trong đó có Bản án số 179/2022/DS-ST ngày 28-6-2022 của TAND quận 7.Đại diện TAND quận 7 thuyết minh đề xuất tại hội thảo. Ảnh: TRẦN LINH
Kiện yêu cầu ban quản trị chấm dứt xích đồng hồ nước
Theo nội dung bản án, bà S là chủ một căn hộ trong chung cư H tại phường Tân Hưng quận 7, TP.HCM. Năm 2015, bà S được bầu làm trưởng ban quản trị chung cư. Đến tháng 4-2017, chung cư bầu Ban quản trị khác thay thế.
Sau đó, trong quá trình hoạt động, bà S cho rằng Ban quản trị mới đã có những vi phạm nên khởi kiện Ban quản trị. Bà S yêu cầu Ban quản trị phải hủy Điều 13 Nội quy chung cư quy định về xử phạt, chế tài người dân vi phạm; chấm dứt ngay hành vi xích đồng hồ nước để ngưng cung cấp nước sinh hoạt cho gia đình bà; buộc Ban quản trị chung cư thu tiền nước đúng giá; chấm dứt việc đăng tin bêu xấu, xúc phạm danh dự bà trên trang Telegram do Ban quản trị lập và quản lý; công khai xin lỗi bà và bồi thường cho bà…
Bị đơn Ban quản trị chung cư không đồng ý vì cho rằng hiện tại căn hộ nhà bà S đã không còn bị xích đồng hồ nước. Nếu không khóa điện, nước của căn hộ vi phạm, thì các hộ khác cũng sẽ không đóng tiền điện, nước đúng hạn; dẫn đến Ban quản lý gặp khó khăn trong công tác quản lý chung. Ban quản trị đã thu tiền nước đúng quy định. Ban quản trị cho rằng không xúc phạm bà S. Vì không làm sai nên Ban quản trị không đồng ý yêu cầu bồi thường và công khai xin lỗi bà S…
Tòa: Cư dân phải thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận chung
Xử sơ thẩm, TAND quận 7 bác toàn bộ yêu cầu của bà S. Bà S kháng cáo. Xử phúc thẩm, TAND TP.HCM giữ nguyên bản án sơ thẩm.
TAND quận 7 đề xuất chọn nội dung liên quan đến yêu cầu chấm dứt hành vi xích đồng hồ nước, ngưng cung cấp nước sinh hoạt cho gia đình bà S làm án lệ. Trong đó có nội dung: Tại buổi hội nghị nhà chung cư ngày 29-9-2019, cư dân chung cư đã thống nhất việc ngưng cung cấp nước đối với gia đình bà S, nếu như bà S không đóng đủ số tiền phí quản lý chung cư theo nội quy của chung cư. Những căn hộ khác đã thực hiện đúng quy định, chỉ riêng hộ của bà S là không thực hiện theo quy định.
Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 13 Nội quy chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua ngày 30-10-2019, thì Ban Quản lý hoàn toàn có quyền tạm ngưng cung cấp một trong các dịch vụ hoặc tất cả các dịch vụ, trong đó có dịch vụ cung cấp nước tại căn hộ… cho đến khi cư dân đó thực hiện xong nghĩa vụ của mình.
Thực tế nhu cầu sử dụng điện, nước, thang máy, mạng… là những nhu cầu tất yếu của cư dân; tuy nhiên việc chưa thống nhất được với nhau về mức giá, cũng như thời gian đóng là việc của cá nhân bà S với Ban quản trị. Do đó, để đảm bảo việc vận hành bình thường và vì quyền lợi tập thể trong khu dân cư (nhà chung cư), đòi hỏi cư dân phải thực hiện theo đa số là phù hợp.
Mặt khác, việc tạm ngưng cung cấp dịch vụ cung cấp nước không phải là biện pháp chế tài hành chính; đồng thời hộ bà S cũng đã đóng phí cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định, thể hiện ở các phiếu thu. Hiện tại hộ nhà bà S không còn bị xích đồng hồ nước. Vì vậy yêu cầu này của bà S đến nay không còn phù hợp, nên HĐXX không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu này của bà S.
Bản án xác định được sự ưu tiên phục vụ đa số cư dân
Tại hội thảo, góp ý phản biện cho đề xuất của TAND quận 7, ThS Nguyễn Nhật Thanh (Trường ĐH Luật TP.HCM) đánh giá rằng hiện nay thẩm quyền của Hội nghị nhà chung cư để tạo ra các chế tài nhằm bảo đảm việc vận hành bình thường của chung cư vẫn chưa rõ ràng dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau.
Nguyên nhân xuất phát từ xung đột giữa pháp luật điều chỉnh chung cho xã hội và các chế tài đưa ra trong việc bảo đảm vận hành nhà chung cư. Bản án này xác định được sự ưu tiên phục vụ đa số cư dân trong việc quyết định cách thức quản lý, vận hành các tài sản thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư.
Vẫn còn hai quan điểm về quyền ngưng cung cấp dịch vụ
Thuyết minh cho đề xuất phát triển Bản án số 179/2022/DS-ST ngày 28-6-2022 thành án lệ, TAND quận 7 cho rằng vấn đề này hiện vẫn có quan điểm khác nhau.
Quan điểm thứ nhất cho rằng Ban quản trị chung cư ban hành nội quy chung cư không có quyền phạt tiền cư dân và quyền tạm ngưng cung cấp một trong các dịch vụ hoặc tất cả các dịch vụ như điện, nước, giữ xe… Nội quy chung cư quy định về các vấn đề trên cần bị bãi bỏ các quy định trái pháp luật về quyền phạt tiền cư dân và quyền tạm ngưng cung cấp các dịch vụ tiện ích sinh hoạt đối với cư dân.
Quan điểm thứ hai cho rằng các nhu cầu sử dụng điện, nước, thang máy, mạng… là những nhu cầu tất yếu của cư dân; tuy nhiên việc chưa thống nhất được về mức giá, cũng như thời gian đóng là việc của cư dân với Ban quản trị. Do đó, để đảm bảo việc vận hành bình thường và vì quyền lợi chung, đòi hỏi cư dân phải thực hiện theo đa số là phù hợp. Mặt khác, việc tạm ngưng cung cấp dịch vụ cung cấp nước không phải là biện pháp chế tài hành chính.
Theo TAND quận 7, do vấn đề này hiện nay vẫn được hiểu khác nhau, có thể dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhất, gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên tranh chấp nên việc có án lệ về nội dung này là cần thiết để thống nhất áp dụng pháp luật.
Hướng xử lý trong bản án là hợp lý và thuyết phục; đảm bảo được quyền lợi chính đáng của nguyên đơn và đảm bảo áp dụng đúng pháp luật vì các nhu cầu sử dụng điện, nước, thang máy, mạng… là những nhu cầu tất yếu nên cư dân cần thực hiện theo đa số.
Án lệ về ứng xử theo đa số
Việc ban quản trị chung cư có được quyền ngưng cung cấp nước trong bối cảnh nêu trên hay không là vấn đề pháp lý mà văn bản quy phạm pháp luật có quy định chưa rõ ràng. Trong khi đó, thực tế đang gặp nhiều bất đồng trong hướng xử lý đối với vấn đề cư dân dùng nước mà không đóng tiền đầy đủ. Vì vậy, nên có một án lệ để có hướng xử lý thống nhất.
Lập luận trong Bản án số 179/2022/DS-ST ngày 28-6-2022 của TAND quận 7 có yếu tố thuyết phục và có thể xem xét phát triển thành án lệ. Thực tế, bản án này đã theo hướng ghi nhận giá trị ràng buộc của quy định mang tính “nội quy” được ban hành với sự đồng ý của đa số cư dân liên quan đến việc ngưng cung cấp nước cho căn hộ với lý do không đóng đầy đủ tiền nước. Cách giải quyết như vậy tạo điều kiện cho chung cư được vận hành bình thường.
Ở đây, bản án xác định việc ngưng cung cấp nước không là biện pháp chế tài hành chính cũng có yếu tố thuyết phục. Bởi lẽ, đây không là chế tài hành chính được pháp luật quy định và đây chỉ là biện pháp tạm thời, gây áp lực để thúc đẩy họ thanh toán tiền nước, giúp hoạt động động của chung cư diễn ra bình thường (dịch vụ nước được duy trì sau khi tiền nước đã sử dụng được thanh toán đầy đủ).
Nhìn một cách tổng thể, hướng xử lý như nêu trên có yếu tố thuyết phục, nên xem xét phát triển thành án lệ. Việc có một án lệ với nội dung như vậy sẽ kéo theo hệ quả tích cực trong việc vận hành chung cư, nơi đòi hỏi ứng xử theo đa số.
GS-TS ĐỖ VĂN ĐẠI, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Luật TP.HCM
Nguồn: PLO
