Hiện nay, việc bán nhà, khi nhà vẫn đang còn hợp đồng thuê, là các trường hợp khá phổ biến trong xã hội, cùng tìm hiểu quy định pháp luật có liên quan để thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ, tránh những vướng mắc hoặc tranh chấp.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc mua bán nhà ở cho thuê như sau:
“Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”.
Như vậy, muốn bán nhà mà nhà đang cho thuê, thì phải đáp ứng điều kiện trên.
Ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi của người thuê nhà thì pháp luật có quy định về quyền được tiếp tục thuê nhà ở của người thuê tại khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở năm 2014 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:
“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Thực tế, người chủ sở hữu nhà luôn thương lượng và đàm phán với người mua về việc yêu cầu người mua tiếp nhận hợp đồng thuê, để tránh những rắc rối với cả hai bên Thông thường, người mua sẽ tiếp nhận yêu cầu này và có thể đàm phán điều khoản mới và ký hợp đồng thuê nhà mới với người đang thuê.
Đặt giả thiết, chủ sở hữu mới không đồng ý việc cho thuê nhà, mà hai bên vẫn mong nuốn thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thì buộc chủ sở hữu phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn với người đang thuê. Phải thực hiện hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và chấp nhận các chế tài theo quy định pháp luật hoặc theo thoả thuận trong hợp đồng thuê. Bởi theo quy định pháp luật, trong thời hạn thuê nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 cụ thể như sau:
“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”
Như vậy, có rất nhiều quy định về quyền và nghĩa vụ trong trường hợp muốn bán nhà khi nhà đang cho thuê, nên cần hiểu quy định để áp dụng đúng và hài hoà quyền lợi các bên, tránh các tình huống tiềm ẩn rủi ro pháp lý, phải tiến hành khởi kiện.
